Dnes se podíváme na to, jak se za posledních pět let proměnil pražský trh s byty a jak hluboká propast se za tu dobu vytvořila mezi ambiciózními cenami v inzerátech a realitou, kterou jsou kupující v roce 2025 skutečně ochotni akceptovat.

Propast mezi očekáváním a realizací

Současná data z pražského trhu odhalují zásadní nesoulad mezi počátečními představami prodávajících a finálními kupními smlouvami. Průměrná první nabídková cena bytu v Praze se pohybuje na úrovni 11 423 997 Kč. Průměrná realizovaná cena se pohybuje kolem 8 350 677 Kč. To znamená, že skutečné prodeje probíhají o 26,5 % níže, než jsou průměrné nabídkové ceny. Tento rozdíl je způsoben tím, že prodejci musí z původních inzerovaných částek často slevit, aby přilákali zájemce, a zároveň se v realizovaných cenách odráží i prodeje méně atraktivních nemovitostí. U jednotkových cen za metr čtvereční je rozdíl o něco mírnější, kde se z průměrné nabídky 146 227 Kč za m² stává realizační cena 131 981 Kč za m², což představuje pokles o 9,5 %.

Dynamika slev a vyjednávací prostor

Propast mezi inzercí a realitou: To, co na trhu aktuálně 'visí', je v průměru o 13,8 % dražší než to, co z něj úspěšně zmizelo. Většinu inzerovaných nemovitostí tak pravděpodobně čeká další zlevňování, aby vůbec přilákaly kupce. Ani tato upravená cena však často není konečná. Rozdíl mezi průměrnou poslední nabídkovou cenou a průměrnou realizovanou cenou činí 14,8 %. Extrémní vyjednávací prostor vykazuje Praha 3, kde rozdíl mezi poslední nabídkou a skutečnou realizací dosahuje -22,0 %. V přepočtu na metr čtvereční je pak největší rozdíl mezi poslední inzercí a prodejem evidován na Praze 2, a to ve výši -12,4 %.

Lokální lídři a dlouhodobý růst

Z hlediska jednotlivých městských částí si neochvějné prvenství drží Praha 1 s průměrnou realizační cenou 17 777 116 Kč, což odpovídá 188 409 Kč za m². Přestože je centrum nejdražší, jeho pětiletý růst ceny za metr čtvereční o 18,0 % je nejnižší v celé Praze. Naopak největší dynamiku růstu za posledních pět let vykazuje Praha 4 u celkových realizačních cen s nárůstem o 58,6 % a Praha 9 u cen za metr čtvereční, kde růst dosáhl rovněž 58,6 %. Celkově pražský trh realizovaných bytů za posledních 5 let vzrostl o 48,6 %.