Spory mezi nájemcem a pronajímatelem často nezačínají u výše nájemného, ale u „drobnosti“ – kapající baterie, rozbitého měřidla nebo zaneseného odpadu. Od 1. ledna 2026 však vstupuje v účinnost nové nařízení vlády č. 493/2025 Sb., které výrazně upřesňuje, co je běžná údržba, co drobná oprava a kde už začíná odpovědnost majitele.

Spolu s úpravou v občanském zákoníku tak vzniká poměrně jasná hranice mezi povinnostmi nájemce a pronajímatele.

Co hradí nájemce

Základní pravidlo zůstává stejné: nájemce nese náklady běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním bytu.

Běžná údržba

Jde o vše, co souvisí s každodenním provozem bytu a jeho udržováním v obvyklém stavu.

● malování, opravy omítek, tapetování,
● čištění podlah a obkladů,
● čištění zanesených odpadů až ke stoupačkám,
● údržba baterií, sifonů, WC, van, sprch,
● údržba sporáků, kuchyňských linek, radiátorů či svítidel.

Mezi běžnou údržbu patří i výměna žárovek, pojistek nebo jiných drobných součástí osvětlení, pokud jsou běžně přístupné. Pokud je zařízení součástí bytu předaného nájemci, musí jej udržovat ve funkčním stavu. U vlastního vybavení odpovídá samozřejmě sám. Nájemce však neodpovídá za běžné opotřebení vzniklé řádným užíváním bytu ani za závady, které nezavinil.

Drobné opravy

Od roku 2026 se zároveň zvyšují finanční limity:

● maximálně 1.500 Kč za jednu opravu,
● roční souhrnný limit 150 Kč za m² podlahové plochy bytu (součet všech drobných oprav za kalendářní rok).

Nově se mezi drobné opravy řadí i náklady na certifikaci bytových měřidel (např. vody či tepla), pokud jsou součástí vybavení bytu. Důležité je i to, že dopravu servisní firmy hradí nájemce, pokud jde o opravu v jeho režimu.

Praktickým příkladem může být čištění ucpaného odpadu. Pokud je odpad zanesen běžným provozem domácnosti, hradí jeho vyčištění nájemce. Pokud je však příčinou technická závada rozvodů nebo porucha ve stěně či stoupačce, odpovědnost nese pronajímatel.

Kde už začíná odpovědnost pronajímatele

Jakmile oprava přesáhne uvedené limity nebo nejde o běžné opotřebení, přechází odpovědnost na pronajímatele.

Majitel hradí zejména:

● zásadní opravy konstrukcí,
● výměny rozvodů a stoupaček,
● opravy hlavních technických zařízení,
● vady, které brání řádnému užívání bytu.

Zjednodušeně řečeno: nájemce zajišťuje provozní údržbu, pronajímatel odpovídá za podstatu bytu jako takového.

Lze si ve smlouvě dohodnout něco jiného?

Smlouva může upřesnit detaily – například způsob hlášení závad nebo rozsah předaného vybavení. Nelze však na nájemce přenést povinnosti, které zákon výslovně ukládá pronajímateli.

U nájmu bytu totiž platí ochrana slabší strany. Pokud by smlouva přenesla na nájemce například opravu stoupaček nebo zásadní rekonstrukci rozvodů, šlo by o neplatné ujednání.

Co to znamená v praxi

Zvýšení finančních limitů znamená, že nájemce ponese širší okruh menších oprav než dosud. Naopak pronajímatel zůstává odpovědný za zásadní technický stav nemovitosti. Nejvíce sporů v praxi vzniká tam, kde strany nemají jasno už při podpisu smlouvy. Proto je klíčové povinnosti vysvětlit a promítnout do smluvní dokumentace srozumitelně a bez zbytečných formulací.

Od 1. 1. 2026 platí jasnější a finančně přísnější pravidla. Nájemce hradí běžnou údržbu a drobné opravy v zákonných limitech, pronajímatel vše ostatní. Smlouva může pravidla konkretizovat, nikoli však obejít.

Dobře nastavený nájemní vztah dnes nestojí jen na výši nájemného, ale na přesném vymezení odpovědnosti.

Prodej nemovitosti je proces, ve kterém hraje hlavní roli důvěra a správné načasování. Aby byl převod vlastnických práv i kupní ceny zcela bezpečný pro obě strany, využívají se v moderní realitní praxi osvědčené mechanismy úschovy. Zjistěte, jaké jsou rozdíly mezi jednotlivými typy úschov a jak to celé probíhá.